После решения по делу Ларисы Долиной участники рынка недвижимости ждали разъяснений Верховного суда о том, что именно учитывали суды, рассматривая иски, поданные продавцами, совершившими сделки под влиянием мошенников.
Сегодня Верховный суд опубликовал обзор судебной практики по оспариванию сделок с жильем.
Стало понятнее, что при подготовке к сделке должен предусмотреть покупатель, чтобы в дальнейшем, даже если продавец пытается признать сделку недействительной в суде, покупатель не потерял квартиру.
Только то обстоятельство, что продавец заблуждался по поводу мотивов сделки (на самом деле не собирался продавать квартиру, думал, что участвует в спецоперации, спасает свою квартиру и сделку развернут в дальнейшем) не является достаточным основанием для признания ее недействительной по статье 178 ГК РФ, указал Верховный суд.
Рассматривая такие дела, суды должны:
Оценивать, что именно предпринимал покупатель для проверки при подготовке к проведению сделки. Проявил ли он должную осмотрительность, была ли у покупателя возможность распознать, что продавец совершает сделку, находясь в заблуждении. Если это внешне никак не проявлялось, и при этом вся необходимая проверка была проведена, покупатель не мог знать о заблуждении продавца.
Чтобы сделка, совершенная продавцом, не способным понимать значение своих действий, могла быть признана недействительной, нужно доказать, что продавец находился в таком состоянии в момент ее совершения. Уклонение от исследования психического состояния продавца в момент совершения сделки затем может стать основанием для отказа в удовлетворении иска продавца о признании сделки недействительной, указывает Верховный суд.
Суд может признать недействительной сделку купли-продажи квартиры, совершенную продавцом под влиянием мошенников, если покупатель знал или должен был знать об обмане. Т.е. то, что продавец продает объект, находясь под влиянием мошенников, было очевидно для покупателя.
Если сделка признается недействительной, суд должен применить двустороннюю реституцию (каждая из сторон должна вернуть другой все, полученное ею по сделке).
Помимо случаев, когда продавец продает жилье под влиянием мошенников, одной из распространенных мошеннических схем на рынке жилья является такая, где один из супругов, не получив согласие второго, продает квартиру, которая является общей собственностью супругов. А затем тот, чьего согласия на сделку не получали, уже после развода начинает добиваться признания сделки недействительной.
Верховный суд разъяснил, что при рассмотрении таких дел суд должен выяснить, знал ли покупатель или должен ли был знать, что продавец не обладал необходимыми полномочиями на совершение сделки без согласия другого собственника.
В дальнейшем суды, рассматривая такие дела, будут учитывать позицию Верховного суда.
Автор — Крупко Татьяна
Автор — Крупко Татьяна